Недвижимость на Украине - жизнь после кризиса

01.07.2013

 

Глобальный экономический кризис значительно изменил темпы развития украинского рынка недвижимости. Если в докризисное время цены на жилье стремительно росли, а спрос стабильно поддерживался доступным кредитованием, то жизнь после кризиса нарисовала совсем другую картину.

Сегодня рынок недвижимости переживает период стагнации и неуклонного падения цен: иными словами, продавцов жилья в Украине сегодня гораздо больше, чем покупателей.

По оценке Союза специалистов по недвижимости Украины, жилье в Киеве подешевело в среднем на 5%, по сравнению с зимой. Но, даже при средней стоимости  "квадрата"  менее двух тысяч долларов ( уровне цен образца 2006 года), квартира -однушка остается недосягаемой мечтой для среднестатистического жителя Украины. Сложности ипотеки, низкая заработная плата, высокие процентные ставки и, зачастую, негативный опыт прошлых сделок сдерживают потенциального покупателя.

Иностранные инвестиции

Несмотря на снижение цен, привычные инвесторы достаточно смело исследуют возможности конкурирующих рынков, - таких, как страны бывшей Югославии и Евросоюза. К примеру, Крым, традиционно привлекательный для покупателей-россиян, уступил свои инвестиционные позиции странам ЕС, в частности Италии. Количество сделок, заключенных российским покупателем в Крыму в пост- кризисный период упало с 70% до 10%.

Основная причина снижения интереса - это несопоставимое соотношение цены и качества местной недвижимости  с зарубежными аналогами.

Как отмечает вице-президент российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, ни цена, ни состояние инфраструктуры не склоняют покупателя, стоящего перед подобным выбором, в пользу Украины. Так, в Болгарии, сходной по инфраструктуре, характеристикам побережья и другим параметрам с курортами Крыма, стоимость квадратного метра в коттедже площадью 120 метров составит 700 евро. Крым таких вариантов не может предложить - все расценки там значительно выше.

Сдерживающим факторами также являются значительное налоговое давление и нехватка инфраструктуры.

Рынок жилой недвижимости

Риэлторы подтверждают, что торговля идет совсем не бойко. Предложения, которые в прежние врмена уходили за месяц, сегодня могут оставаться в базах агентства до года и более. По статистике,  на одного покупателя в среднем приходится ассортимент из тридцати квартир.

Вполне закономерно то, что цены неуклонно снижаются - по оценке Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью, средний темп падения соствляет 0,6-1%  в месяц. При условии стабильного курса гривны к доллару, к осени эта отметка должна достигнуть 4-5%.

Но ,даже при привлекательных ценах, спрос на жилье невысок. При "замерзшем" рынке нет нужды как можно быстрее застолбить подходящий вариант за собой: есть возможность как следует рассмотреть все предложения на рынке и , при необходимости, немного повременить с  покупкой - поднакопить на вариант получше и подороже.

Действительно, в сегодняшних условиях Сомнительное качество квартиры низкая цена замаскировать не в состоянии. Так, за 35-38 тысяч долларов вам предложат  либо проблемное жилье (к примеру, переделанное общежитие), либо квартиры в новостройках, которые либо не сданы вэксплуатацию, либо вовсе не построены. Стартовая цена реально существующих бюджетных вариантов составляет около  45 тысяч долларов. 

Прогнозы

В преддверии отпусков наблюдаются две противоположные тенденции: часть покупателей и продавцов спешат решить свои жилищные и финансовые проблемы до летних месяцев и проявляют активность. Часто результатом этой активности становятся сделки- компромиссы, поскольку и покупатель, и продавец месяцами до этого изучали рынок, учавствовали в просмотрах и торгах.

Многие, напротив, покидают рынок до осени, в надежде на лучшие условия.

Аналитики не сходятся во мнении: одни считают, что к осени цена на жилье упадет на 70% процентов, приравняв стоимость квадратного метра к $ 800-900. По их мнению, это разумный ценовой порог, при котором люди действительно снова смогут покупать.

Другие уверены, что существенного падения ждать не приходится и ценовые колебания не превысят пяти процентов. По их оценке, самые значительные "скидки" ожидаются на квартиры в центральных районах и старых домах.

Предполагается, что многие переориентируются со вторичного жилья на квартиры в новостройках. Основная причина- привлекательная цена новых квартир: объекты со строительной отделкой продаются сейчас по цене $1100 за квадратный метр, в то время как цена аналогичных квартир на вторичном рынке может быть в полтора раза выше!  Ожидается, что к осени средняя стоимость первичного рынка снизится до $1,000 тыс. долл., а вторичного до $1,2 тыс. долл.

 Так, стоимость "однушки" в Киеве будет равняться приблизительно 10тыс. долларов. Такую сумму в состоянии накопить семья из трех человек, с двумя работающими взрослыми, не отказывая себе в самом необходимом. При условии сохранения 20%  от ежемесячного дохода, среднестатистическая семья сможет рассматривать варианты квартир ценой от 9 до 12 тысяч долларов. По мнению аналитиков, именно в данном ценовом сегменте и будет наблюдаться реальный спрос в следующие три года.

Впрочем, если вы задумались о покупке квартиры в ближайшее время, не стоит менять свои планы. Эксперты соглашаются, что середина 2011 один из самых удачных моментов для покупки жилья.