Как снять надежный склад для бизнеса?

05.05.2013

 

Свободный качественный склад — это залог торговли без перебоев. Может ли украинский рынок недвижимости предоставить сегодня качественные помещения по достойной цене? Да, конечною времена, когда качественный склад было трудно ушли в прошлое.

Эксперты отмечают, что помимо разнообразия предложений можно достаточно точно рассчитать требующийся бюджет, а также не бояться заключать долговременный договор аренды. Генеральный директор FIM Consulting Plus Наталья Копыл объясняет, что с конца 2009 года арендные ставки в Киеве и Киевской области остановились на уровне 5-6,5 долларов за квадратный метр, а в областных центрах — на уровне 2-3 долларов за квадратный метр.

Удачно расположенные складские помещения в черте города ( в особенности в близи от офисов и точек продаж) пользовались значительным спросом весь год и будут им предсказуемо пользоваться в будущем. Девелоперы стали проявлять интерес к малым и средним арендаторам: именно за счет небольших предприятий спрос постоянно растет.

С другой стороны, не стоит ожидать ощутимого роста прибыли от складских помещений: весной около 15%  всех предложений осталось пустовать.

Важные детали

На что стоит обратить внимание при заключении договора аренды склада? Прежде всего, следует избегать типового договора аренды: такой документ будет преследовать прежде всего интересы арендодателя. 

Особое внимание стоит уделить секции ответственности собственника помещений: если подобная секция сокращена до нескольких пунктов -  в ваших интересах восстановить ее в письменной форме полностью. Здесь стоит отдельно оговорить ответственность арендодателя за сохранность помещения, контроль за состоянием площадей, обязанность арендодателя обеспечить необходимые температуру и влажность.

В качестве санкций специалиста рекомендуют применить двусторонний порядок сохранности хранимого  на складе имущества. Часто использующуюся формулировку «согласно установленному законодательством порядку» следует избегать. В качестве санкции можно присовокупить компенсацию реальных убытков, которые состоят не только из стоимости утраченного имущества,  но и упущенной выгодой, недополученной арендатором от продажи или иного использования товара.

Если стороны не указали в документе стоимость арендованных помещений с учетом индексации или порядок использования амортизационных отчислений,  договор считается незаключенным.  Также недействительным может быть признан долгосрочный договор аренды, который не соответствует «Временному порядку государственной регистрации сделок».

Чтобы избежать подобных рисков нужна обязательная нотариальная сертификация вашего договора, а при заключении договора сроком более, чем один год также его государственная регистрация. Чтобы избежать повторения стандартных регистрационных издержек ( как то, оплата госпошлины, услуги нотариуса, извлечения из реестров и т. д.) стоит рассмотреть вариант заключения договора с автоматической пролонгацией.

Под вашу ответственность

Услуга ответственного хранения может стать очень удобным инструментом для развития вашего бизнеса, если рассматривать его как непостоянную опцию -  с финансовой точки зрения, пользование им выйдет дороже, чем обычным складским помещением. Эту возможность часто предоставляют профессиональные логистические компании, которые владеют собственными складскими комплексами. В этом случае, склад несет полную ответственность за переданный ему товар.

Не столь важно несет склад полную ответственность за ваш товар или просто предоставляет помещение, при заключении договора следует обратить внимание на следующие моменты.

 В договоре должно быть прописано, что именно берется  в аренду ( размер площадей, их местоположение), на какой срок , сколько вы за это заплатите и каким способом — если существует график оплаты, его также следует указать. Обязательно должно быть перечисление предоставляемых услуг, включая любые дополнительные сервисы. Договор должен устанавливать порядок доступа к помещениям, порядок разрешения споров и компенсации ущерба, а также порядок разрешения споров и компенсации ущерба. Важно также прописать основания со стороны арендодателя — какие полномочия он имеет, а каких   прав у него нет.

Судебный подход

Чтобы привлечь склад  к суду, вам необходимо зафиксировать факт повреждения  имущества ( и привлечь свидетелей к составлению протокола), а в случае кражи — получить все нужные документы в органах внутренних дел и у представителей арендодателя, включая службу охраны склада.

Если на ваше имущество наложен арест по вине склада, то прежде всего пострадавшему работодателю нужно запросить извлечения из госреестра обременений движимого имущества и единого реестра запретов на отчуждение недвижимого имущества, чтобы удостовериться в том, что все имущество действительно арестовано. Для спасения вашего товара в теории госорганам достаточно предъявить договор аренды, в котором точно указаны и описаны конкретные помещения, взятые в аренду. Чтобы полностью компенсировать потери, связанные с арестом чужих площадей, придется еще и собирать доказательство того, что из-за инцидента возникли убытки, а затем подавать иск к арендодателю об из возмещении.